Algunas consideraciones sobre el problema del acceso a la vivienda y el urbanismo

El problema actual del acceso a la vivienda no es casual: es la consecuencia de un déficit acumulado durante años, especialmente de vivienda asequible, protegida y pública.

Desde 2021, esa falta de vivienda útil para la mayoría se ha agravado hasta hacer que, en muchas zonas, la demanda supere ampliamente a la oferta. Mientras miles de personas necesitan comprar, alquilar o emanciparse, otros esperan tranquilamente a que esa necesidad multiplique sus beneficios.

La vivienda exige suelo, inversión, seguridad jurídica, tiempo y planificación. Pero la planificación a largo plazo no puede convertirse en la coartada para no hacer nada hoy, porque cuando a la ciudadanía se le promete una respuesta futura la solución del problema se está aplazando. Y ese aplazamiento permanente alimenta la desafección política. La gente deja de creer en las instituciones cuando las instituciones solo ofrecen diagnósticos, promesas y calendarios lejanos.

Hablar seriamente de vivienda exige ir a la raíz del problema: el precio del suelo, los tiempos excesivos de transformación urbanística, la falta de parque público y la ausencia durante demasiados años de una política pública real capaz de poner vivienda asequible al servicio de la mayoría.

Durante demasiado tiempo, la vivienda ha dejado de ser tratada como un derecho para convertirse en un producto financiero. El precio no se dispara por casualidad. Se dispara porque el suelo, que es la base sobre la que se construyen los hogares, se ha convertido demasiadas veces en un espacio de especulación.

Antes incluso de colocar el primer ladrillo, hay quienes ya están haciendo caja con la necesidad de la mayoría social. Y lo hacen a costa de algo tan básico como el derecho de acceso a una vivienda digna.

Hay grandes propietarios, retenedores profesionales y operadores que no tienen prisa. Pueden esperar. Pueden calcular. Pueden dejar que el tiempo juegue a su favor. Mientras tanto, las familias sí tienen prisa: necesitan vivir, pagar un alquiler razonable, comprar una vivienda a un precio proporcional a sus ingresos y construir un proyecto de vida.

La ausencia de suelo asequible hace prácticamente inviable construir vivienda protegida o de precio moderado allí donde más falta hace. En la Comunidad de Madrid lo vemos con claridad: se habla mucho de vivienda protegida, del Plan Vive,  pero la respuesta del Partido Popular ha sido elevar módulos, encarecer precios y terminar alejando esa vivienda de quienes realmente la necesitan, de ahí el fracaso del “Plan VIVE

Es necesario agilizar y simplificar procedimientos urbanísticos, pero cuidado, agilizar no puede significar volver a la vieja receta de liberalizar por liberalizar ni de poner más suelo en el mercado para que unos pocos hagan caja y nada cambie de fondo.

La planificación urbana del siglo XXI debe entenderse como una herramienta para garantizar vivienda asequible, barrios habitables, zonas verdes, movilidad sostenible, eficiencia energética y equilibrio social. No se trata solo de construir más ciudad, sino de construir mejor ciudad.

El problema de la vivienda tiene solución, pero no una solución simple ya que requiere medidas estructurales, inversión pública, colaboración institucional y valentía política.

La vivienda no puede seguir tratándose como un negocio para unos pocos; debe ser tratada como un derecho para la mayoría. Y la vivienda pública en particular debe situarse como una verdadera política de Estado, como el quinto pilar del estado del bienestar.

Las soluciones pasan, en mi opinión, por varios ejes.

En primer lugar, aumentar el parque público y social de vivienda. España tiene un parque de vivienda social muy reducido, muy por debajo de la media europea, y esa debilidad explica buena parte de nuestra incapacidad para intervenir de forma eficaz en los precios.

Por eso es importante el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, impulsado por el Gobierno de coalición progresista presidido por Pedro Sánchez y dotado con 7.000 millones de euros. Supone un cambio de escala: ampliar vivienda pública, protegida y asequible; rehabilitar vivienda existente; movilizar inmuebles ya construidos y reforzar garantías frente a la especulación.

En segundo lugar, gestionar el suelo desde el interés público. Más suelo solo será una solución real si se orienta a vivienda pública, protegida y asequible, con obligaciones claras para los promotores y con una Administración que no renuncie a dirigir el interés general. La prioridad debe ser que el suelo sirva para construir hogares, no para alimentar pelotazos.

En tercer lugar, utilizar la fiscalidad como herramienta de política de vivienda: incentivar a quien pone vivienda en alquiler asequible y exigir más a quien mantiene inmuebles cerrados en plena emergencia habitacional.

En cuarto lugar, apostar por la rehabilitación y la eficiencia energética. No todo pasa por construir desde cero. Rehabilitar viviendas vacías permite ampliar la oferta, mejorar barrios, reducir el coste energético de las familias y recuperar ciudad ya construida.

Y, por último, colaboración público-privada, sí, pero con retorno social. Si el suelo es público, el beneficio social también debe ser público.